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Guida affitti: le diverse tipologie

by Roberto on 26/10/2017
Guida affitti: le diverse tipologie
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Le tipologia dei contratti di locazione ad uso abitativo, così come disciplinati dalla legge 431/98, si possono suddividere in quattro categorie: Affitto a canone libero, Affitto a canone concordato e Contratto transitorio.

Andiamo a vedere di cosa si tratta…

Affitto a canone libero (4+4): 

Il canone

Il canone di locazione è libero, ovvero può essere liberamente fissato dal proprietario senza alcun vincolo. L’eventuale aggiornamento del canone, previsto per ciascuna annualità di locazione, può essere applicato fino ad un massimo del 100% di quello fissato dall’Istat.

La durata, il rinnovo e la disdetta

Il periodo minimo per questa tipologia di contratto di locazione è fissato in quattro anni più quattro. Alla scadenza del primo quadriennio, il proprietario può risolvere il contratto inviando all’inquilino mediante raccomandata con ricevuta di ritorno con un preavviso minimo di sei mesi, una disdetta motivata ai sensi dell’articolo 3 della legge 431/98. Altresì, alla scadenza del secondo quadriennio, il contratto può essere risolto con le stesse modalità precedentemente indicate ma senza la necessità di motivare tale diniego al rinnovo del contratto di locazione. In ogni caso, in assenza di comunicazione, il contratto si intende prorogato automaticamente di ulteriori quattro anni.

L’imposizione fiscale

Ai fini del pagamento delle imposte da denunciare nella dichiarazione dei redditi, il regime ordinario (irpef) prevede che la base imponibile del reddito derivante dalla locazione sia pari all’ 95% del canone annuo. In alternativa, qualora il proprietario opti per la cedolare secca, la percentuale da applicare per il calcolo dell’imposta è del 21% da calcolarsi sull’intero canone annuo.

Contratto transitorio (da 1 a 18 mesi):

Le caratteristiche

La nuova legge sulle locazioni abitativi (Legge 431/98), prevede la possibilità di stipulare specifici contratti transitori la cui durata è fissata in un minimo di un mese ad un massimo di diciotto. Condizione essenziale per la stipula dei contratti di locazione transitori, è rappresentata dal fatto che al momento della sottoscrizione devono sussistere presupposti oggettivi di transitorietà o per l’inquilino o per il proprietario. Tali presupposti devono essere indicati nel contratto stesso. Infine, per la determinazione del canone valgono le stesse modalità previste per i contratti a canone concordato, successivamente riportate.

I contratti transitori, in linea con quanto stabilito dalla legge 431/98, oltre che la forma scritta, devono obbligatoriamente utilizzare uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali.

L’imposizione fiscale

Come per il contratto a canone libero, ai fini del pagamento delle imposte da denunciare nella dichiarazione dei redditi, il regime ordinario (irpef) prevede che la base imponibile del reddito derivante dalla locazione sia pari all’ 95% del canone annuo. In alternativa, qualora il proprietario opti per la cedolare secca, la percentuale da applicare per il calcolo dell’imposta è del 21% da calcolarsi sull’intero canone annuo.

Contratto a canone concordato:

 Il canone

Il contratto di locazione a canone concordato o spesso indicato calmierato, costituisce generalmente una delle migliori forme contrattuali per entrambe le Parti, ma spesso per carenza di idonea informazione dell’utenza o degli addetti ai lavori, non viene adottato. A differenza dei contratti a canone libero sopra indicati, questa tipologia di contratto prevede che l’importo del canone non sia libero, ma determinato da apposite tabelle, denominate Patti Territoriali, stabilite da precisi accordi locali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. Laddove ci sia allineamento con i valori di mercato, circostanza che con l’attuale mercato si verifica frequentemente, il contratto a canone concordato risulta estremamente più conveniente per le agevolazioni fiscali che lo caratterizzano, per la durata e altre ragioni in appresso indicate.

La durata e il rinnovo

La durata minima è stabilita in tre anni più due. Per la disdetta ed il rinnovo valgono le stesse condizioni fissate per il contratto a canone libero.

L’imposizione fiscale

Particolare attenzione va riservata a questo aspetto, in quanto il vero punto di forza di questa tipologia di contratto è che a differenza del contratto a canone libero, la base imponibile ai fini fiscali viene determinata calcolando il 66,5 % del canone annuo piuttosto che il 95 %. Tale differenza comporta evidentemente un importante abbattimento delle imposte da versare allo Stato, permettendo di ottenere, il più delle volte, un reddito annuo più alto nonostante si affitti ad un canone leggermente più basso, cosa che tra l’altro favorisce l’inquilino che si trova a pagaredi meno ma anche il proprietario che potendo proporre sul mercato il proprio immobile a cifre più competitive riduce le difficoltà di reperire un nuovo inquilino, evitando periodi di sfitto alla ricerca dello stesso. Da considerare inoltre che nel caso si opti per il regime della cedolare secca la percentuale scende, grazie al Decreto Legge n. 47 del 28 marzo 2014 con Misure urgenti per l’emergenza abitativa (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 73 del 28 marzo 2014) dal 15 % al 10 %.

Tra l’altro, così come stabilito dalla legge 208/2015 del 28 dicembre 2015 (cosiddetta “legge di stabilità”), a decorrere dal 1° genio 2016 l’imu dovuta per le abitazioni poste in locazione a canone concordato l’imu è ridotta del 25%!

Da non sottolineare, infine, che anche da parte dell’inquilino ci sono interessanti vantaggi. Infatti quest’ultimo, prendendo in locazione un immobile a canone concordato ha diritto ad una detrazione fiscale, a seconda del proprio reddito, variabile da € 247,90 ad € 495,80.

Difficoltà

L’unico aspetto negativo di questa tipologia di contratto sono le oggettive difficoltà di stipulare lo stesso soprattutto a causa delle complicazioni, puramente italiane, per determinare il giusto canone di locazione e per la stesura del contratto che contiene informazioni delicate che vanno riportate con cura.

In tal senso, la nostra struttura si occupa con piena competenza da tanti anni di supportare la clientela in ogni esigenza al riguardo, ovvero dalla determinazione del canone, alla stesura del contratto e fino alla sua registrazione telematica presso la competente Agenzia delle Entrate. Questa opportunità è estesa acnhe ai titolari di contratti di locazione in essere, in quanto è possibile sostituire facilmente il proprio contratto con quello più vantaggioso a canone concordato. Scopri come!

Per ulteriori chiarimenti in merito al presente articolo Vi invitiamo a contattarci ai seguenti recapiti: 06/93954048 oppure agenziadomusre@gmail.com

 

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